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政府退出供地垄断 楼市影响几何?

2018-01-18 09:51 | 金融时报-中国金融新闻网 |
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  1月15日,国土资源部部长姜大明在全国国土资源工作会议上表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地唯一提供者。将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。这些土地改革措施传递了哪些信号?又会产生哪些影响?近日,记者采访有关专家对此一一进行解读。

  政府不再垄断住宅用地供应有望形成多主体住房供应体系

  姜大明表示,我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。政府将不再是居住用地唯一提供者。

  多数受访专家认为,这意味着,政府将不再垄断住宅用地供应,住宅用地的提供者有望逐渐多元化;房地产开发商可能不再是新建住房的唯一提供者,有望逐渐形成多主体住房提供体系。

  “这是我国土地制度改革的又一破冰之举,将盘活土地市场,优化供需结构。”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智接受《金融时报》记者采访时表示,一方面,随着城市化快速发展,我国住房需求强烈,特别是在一线城市和重点二线城市非常明显,供给远远满足不了需求;另一方面,大量非住宅用地闲置,在原有政策下难以提供有效的住房土地。

  刘学智进一步解释称, “过去,我国商品房的土地由政府提供,然后由房地产开发企业开发和销售。住房供应渠道比较单一,导致一线和重点二线城市严重供不应求,是房价节节攀升的一个重要原因。在这样的模式下,地方政府依赖土地拍卖获得财政收入,通过调节土地供应节奏,推动土地出让价格一高再高,是助推房价上涨的又一个重要原因。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《金融时报》记者采访时也表示,实际上,在住房制度改革中很明确地提到了“多主体供给”的内容,所以,类似多主体供给也会在土地供应上得到体现。一般来说,从土地市场的用地来源看,主要包括国有用地和集体用地,所以,国土部此次表述或是说在住宅市场的用地方面,会逐渐放开集体建设用地。但是必须注意的一点是,当前在居住用地的放开方面,只有租赁市场才有机会,其他领域其实不太可能一次性放开。

  此次会议明确提出,将研究非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。“这将有效解决城市化发展带来的住宅供需矛盾问题。非房地产企业自有土地、农村集体经营性建设用地有望得到盘活,将促进多主体供应、多渠道保障的住房制度建设。”刘学智预计,未来,居住用地可能出现新的变化,企业取得的非住宅用地有望转为住宅用地,非房地产开发企业有望参与开发和提供住宅。

  严跃进认为,用地也可能是从其他非地产开发的企业手中获取,尤其是一些国有企业的用地。对于很多国有企业的工业用地,过去很少会提及作为住宅用地,但也不排除一些大城市在土地增量市场有限的情况下,会对此类存量用地积极盘活,所以实际上都有助于土地用地制度的灵活发展,同时,能为“商品房、保障房、共有产权房、租赁住房”四元产品线提供更有保障的用地内容。

  “三权分置”盘活集体建设用地保障农民权益

  姜大明提出,我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,即落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。但城里人到农村买宅基地的口子不会放开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆。

  刘学智告诉记者,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,将盘活集体建设用地。在未来的改革中,需要坚持两个基本前提:一是土地所有权不变,仍然属于集体建设用地;二是要切实保障农户利益。

  过去讲“三权分置”,其实更多的是指农村经营性用地,关于宅基地的表述相对较少。对此,严跃进认为,在当前新型城镇化过程中,或出现一种情况,即农民到城里落户以后,农村宅基地可能要被收回,所以在此时明确“三权分置”,不仅有利于保障农民权益,而且是对集体建设用地尤其是宅基地的“解放”,利好部分大城市周边的宅基地的盘活。

  严跃进强调,此处也有两条红线或底线不能突破。第一,土地属性不改变,还是属于集体建设用地。第二,允许租赁住房产品先探索,其他产品类似普通住宅是否跟进还要看后续改革的进度。

  在严跃进看来,在放活宅基地使用权后,不排除会出现部分宅基地改为租赁住房的做法。但这和目前租赁住房的用地性质是不同的。当前租赁住房的用地性质其实是国有建设用地,而后续宅基地上形成的租赁房源属性依然属于集体建设用地的范畴。

  对房价影响有待观察

  打破垄断是否意味着房价会下跌?专家表示,这一点还有待观察。“应该说当前此类政策是落实中央经济工作会议提出‘加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度’的体现,所以会影响供应端的内容。当然从房价的角度看,此类政策更多地是会影响租赁市场,短期来看对于房价的影响是有限的。或许到2019年以后,如果部分租赁用房可以落实类似落户等内容,那么实际上的政策影响就会增大。”严跃进作出如上判断。

  刘学智认为,新政策对未来城市的租赁住房市场影响较大,对商品房市场可能起到一定程度的供需矛盾缓解作用,对集体土地的价值将有提升作用,对部分城市周边的宅基地带来利好。

(责任编辑:admin)
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